关于未来房价的思考
前言
伴随着前两年的股市大涨，上证指数从2800点涨到了3600点。虽然自己亲身经历了这样的大浪潮，但是心中仍旧有种种的不安。正如段永平大佬所说：“利用常识进行投资”。我的常识告诉我：“在没有任何业绩增长的前提下，股市这样的暴涨是不符合常理的”。例如：贵州茅台现在的市值已经3.09万亿，动态市盈率6，3.09万亿已经是部分省份的年度GDP的总和。即使是考虑未来2-3年稳定的业绩增长，估值仍然偏高。不仅仅是茅台，很多股票的股价已经到达了历史最高。那2021年投资什么便成了我需要思考的事情。房地产便成为了我的备选投资对象之一。
房价与政府、个人的关系
卖地目前作为绝大多数地方政府的主要财政收入，财政收入与城市的发展、未来规划息息相关。财政收入的上涨会促进地方政府的基础设施建设（医疗、交通、学校），随着基建的完善，往往会伴随着社会生产力的提高，从而促进城市员工的福利、工资的上涨，从而导致消费、生产效率的提高，进一步导致财政收入的上涨，整个过程是一个正和游戏。因此，房价将会很大一定影响未来城市的发展方向和政策。
根据《2018 全球财富报告显示》，中国家庭总财富已超过50万亿，紧跟美国之后，位居全球第二。然而在中国家庭资产中，房产的占比过高。广发银行和西南财大在调查了国内7大区域，23个城市近万户家庭后，发布了《中国城市家庭财富健康报告》。该报告显示，中国家庭的财富管理都处于一个“亚健康”的状态，平均财富得分仅有68.5，有将近 80% 的资产都是房子，资产配比严重不合理，房价的涨跌与家庭财富息息相关。
房价的趋势
房价对政府、个人的影响如何之大？那未来的趋势是什么呢？
我个人推测是核心城市的核心地段会涨、非核心城市的房价会逐步下跌。原因如下：
房子终究是属于商品，只要是属于商品就一定会符合市场规律，存在高估、合理、低谷的三种情况。即使是现在价格存在价值偏移，只要有交易和市场，终有一天，价格会回归价值，而一切的驱动力就是供求关系。正常的市场中，商品的价格跌了，人们就会增加购买；商品的价格涨了，人们就会减少购买。而股市具有适反性， 股票的价格跌了，人们就会疯狂的抛售，股票的价格进一步下跌。股票价格上涨，人们反而进一步购买，导致股价上升。房子也是如此。价格上涨，人们担心价格进一步上涨，从而增加购买意愿。当房价下跌的时候，人们反而会减少购买意愿。这也就是为什么网上我们我会看见诸如“怎么看未来房价”等问题。我们从来不会问“苹果涨价该怎么办？”、“蔬菜涨价了怎么办？”。因为它们涨价之后，我们可以选择少吃或者选择其他的替代品即可。而房子和股票则相反，我们把它们视为资产，资产的最重要的任务就是给我们带来收益，带来的收益越大，造成的适反性则越强。
优质的房产犹如优质的股票一样，很难以低价买到。由于马太效应，往往会存在一定的溢价。我们只能尽可能的以一个合理的价格买到。房产和人都是符合金字塔模型。而优质的房产是有限的，随着社会生产力的提高，人们的购买力会增加，那么优质房产的房价也增长的。例如： 优质的房产的占比是10%， 那我只要让10%的人买的起就可以。那会不会一直涨？答案其实很好回答，只要精英人群的收入增加，那么优质房产的房价一定会增长，让房价的增幅速度和精英人群的收入增长一致即可。
城市的核心竞争力其实是人，而城镇化率则一项关键指标。城镇化率的提高，往往会导致生产力的提高，促进城市的经济发展，从而衍生出对房地产的需求。目前，以发达国家作为参照，发达国家已经基本完成城市化，城市化率大多在75%以上。截止2016年末，德国75.5%，法国79.8%，美国81.8%，加拿大82%，英国82.8%，日本93.9%。而截止到2019年末，我国平均的城镇化率仅为60%，其中，上海城镇化率最高达88.30%，北京、天津排名第二和第三，城镇化率分别为86.60%、83.48%。此外，广东、江苏、浙江城镇化率超70%，分别为71.40%、70.61%、70.00%。贵州、云南、甘肃、西藏城镇化率不足50%。我国的城镇化率仍然有一定的上涨的空间，进而会导致核心城市的房价上涨。
房子终究是商品，价格会随着供求关系的变动而变动。如果伴随着需求的下降，那么房价下跌也是迟早的事情。人口老龄化的原因主要有2方面：低生育率和寿命的增加。
自1840年以来，由于人民生活的富裕和现代医疗的双重作用下，人类的平均寿命由40岁增长到70多岁，寿命几乎翻倍。据国家统计局报告显示，中国人的平均寿命也从1949年的35岁增长到2018年的77岁。
中国65 岁及以上人口占比走势预测（单位：%）
上图可知道，中国人口老龄化将会是未来中国面临的一个主要问题。人口老龄化带来的问题主要有3方面。
养老矛盾的加剧以及慢性病发生率和种类数量大增加。
老龄化对政府分配养老金与社会福利产生巨大的压力。
老龄化是得劳动力萎缩，造成更为缓慢的经济增长。
目前能想到解决老龄化一方面会使经济增加变慢，另一方面，购房的需求主要是青年人，随着青年人的减少，需求年减少，房价不可避免的将会呈现下跌。由于城镇化率的仍然有一定的空间，非城镇化的居民将会消耗一部门核心城市的房子。而非核心城市的房子由于需求和人口的下降，房价将会呈现下降的趋势。
近些年，我国政府出台了“房住不炒”、限购和加大2套房的首付比例等策略去调控房价，有效减小了一定比例以炒房的部分投资者。而优质的房产因为无论在何时存在需求的，这个是由市场决定的；同时，一个城市的优质房产也是有限的，这就会导致纵然政府有相应的调控策略，优质房产的房价依然保持稳定或者逐步上涨。而去除一些非核心城市的房地产泡沫也有助于社会的进一步的发展，解放房地产产业中资金，提高资金的利用率，促进消费和扩大生产，有助于社会的经济发展。
结论
买入优质的房产犹如买入优质的股票，价格会不以人为意志的自发性地增长。而伴随着老龄化问题、国家的政策调控以及城镇化的进一步加深，一些非核心城市的房产将会呈现下跌的趋势。引用一句话吴军博士的一句话：“科技的发展不是均匀的，而是以浪潮的形式出现。对个人来讲，看清楚浪潮，赶上浪潮，便不枉此生”。浪潮往往也寓意着危险，我们能否赶上浪潮，也源于我们对世界的认知和理解。努力提高认知，争取早日能成为购买优质资产的社会精英。